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全球REITs投資新趨勢與策略:新型態不動產金融大解析,綠能×倉儲×電塔另類投資商機

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    內容簡介  |   作者介紹  |   目錄  |     |   內容試閱  |   同類推薦   |  購物說明

    內容簡介

    後疫情時代,面對生活習慣的改變,縮短了長期趨勢的實現,如新科技、5G、網購、ESG等產業都進入高速成長,而REITs正為新投資趨勢提供一個完善的融資平台。

    REITs是不動產證券化的形式之一,小資族可用小額資金投資不動產,獲得穩定的配息收入。不過,隨著「ESG投資」與「追求收益」的號角響起,現今的REITs市場還包括零售商場、辦公大樓、工業/物流、住宅、飯店、電塔、數據中心、養護中心、自助倉儲、林業等,正式揭開新型態不動產金融的黃金序幕。

    在發展最成熟的美國REITs市場上,商業不動產已成為股票、債券兩大資產別以外的第三類重要資產。各個國家也積極發展REITs制度,成為另類投資的新選擇。

    新型態REITs全攻略
    》解讀全球趨勢脈動:從REITs看氣候變遷、人口結構、科技創新
    》拆解各國制度秘辛:北美洲、歐洲、亞洲REITs制度
    》精選產業案例經營:Prologis、American Tower、Equinix……
    》打造穩定金流工具:個股、私募基金、ETF、共同基金

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    作者介紹

    劉宗聖、黃昭棠、陳品橋、吳昕憓、江怡婷

    劉宗聖 元大投信董事長
    黃昭棠 元大投信總經理
    陳品橋 元大投信環球投資部協理
    吳昕憓 元大投信環球投資部資深經理
    江怡婷 元大投信環球投資部專業襄理

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    詳細資料

    EAN / 9789869875622
    頁數 / 216
    裝訂 / 平裝
    級別 / 普
    語言 / 繁體/中文

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    目錄

    〈董事長的話〉REITs 2.0的黃金時代來了! 劉宗聖
    〈前言〉後疫情時代投資亮點:REITs

    Part 1:趨勢篇
    錢景閃亮!REITs走出新格局
    【投資組合必備】+【新趨勢崛起】——迎向REITs 2.0的黃金時代
    .市值超越股債 穩健收息超吸睛
    .規模激增百億美元 華麗變身明日之星
    .三大趨勢領軍 催生新型態REITs
    .投資標的多元化 創新商機意想不到

    Part 2:制度篇
    真相解密!全球REITs發展與現況
    【北美洲】、【歐洲】和【亞洲】——主要國家REITs制度的演變
    .美國最早推出 世界各地開枝散葉
    .你可能沒看過的REITs的各種風貌
    .REITs發展要件:政策與法規的支持
    .台灣REITs市場 還有很大成長空間

    Part 3:產業篇
    前瞻趨勢!從生活中尋找投資標的
    零售商場、辦公大樓、工業/物流、住宅、飯店、電塔、數據中心、養護中心、自助倉儲、林業——傳統型和新型態REITs的產業介紹
    .房地產之外 倉儲、電塔、數據中心都能投資
    .商業不動產REITs 投資脈動與案例解析
    .新型態REITs暢旺 提供不同收益來源

    Part 4:投資篇
    投資彩蛋!富足退休人生攻略
    個股、私募基金、ETF、共同基金——REITs投資工具的運用方式
    .養老就該買房?不如投資這個更保險
    .股與債之外的第三大類資產
    .不動產持有法人化 REITs投資吸引力浮現
    .長期投資新選擇:善用定期定額買REITs基金

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    【董事長的話】
    另類投資新商機:REITs搭上未來投資大趨勢
    劉宗聖(元大投信董事長)

    2020年受到疫情影響,全球主要央行採行低利寬鬆貨幣政策,此舉引發實質資產,如黃金、白銀等另類投資再度崛起,黃金期貨價格一度突破2000美元。在低利環境下,房地產也是不容被忽視的實質資產之一,因此REITs相關基金產品的前景也再度被看好,加上近幾年新型態REITs搭上未來投資大趨勢(Mega Trend),包含人口老化之養老宅、年輕世代之co-working與co-living等共享經濟,氣候變遷等ESG主題之綠建築興起,以及科技創新如5G所需之電塔、資料倉儲等新型態REITs應運而起,成為未來新商機。而在台灣,近期主管機關正在評估現行REITs相關法規之修法,也有機會為台灣REITs市場注入新的成長契機,值得拭目以待!

    全球REITs市場至2019年市值規模已超過2兆美元,占全球GDP比重逾2%,若從美國、歐洲、亞洲等區域之國家,REITs市場能有蓬勃發展且具一定規模的國家,皆具有三大特色:一是法規:需有主管機關政策的支持,且因應不同時期與環境變化,相關法規能夠與時俱進,不斷修法,以促進市場蓬勃發展;二是稅制:需能配合各國稅賦,設計對投資人具有吸引力的稅制,將能讓更多投資人、更多資金參與,有助於市場交投活絡;三是配息率:一般而言,REITs多具有穩定息收的特色,因此,REITs的配息率也會是吸引投資人的主要關鍵因素之一。

    從亞洲兩大REITs市場-日本、新加坡的發展經驗來看,都因為政策支持,多年來不斷修正法規與開放創新,加上具有配息特色,如J-REITs更成為日本央行積極買進的標的,新加坡政府為了解決當地不動產案源有限的問題,更鼓勵海外REITs到新加坡上市。也因此,台灣主管機關未來有意修正投信投顧法,開放投信可發行REITs,或可運用投信具有資產管理的經驗,並參考亞洲鄰近國家REITs的發展經驗,修改法規之創新發展,期待未來將能進一步推動國內REITs市場未來成長。

    事實上,REITs多年以來在國外的退休金、校務基金之投資組合中,一直以來被視為必備的另類投資,關鍵在於:投資組合若納入REITs不僅報酬表現相較只有配置股票、債券更佳,且更能有效降低波動度。以美國最知名的耶魯大學校務基金為例,REITs是投資組合中不可忽視的一環。此外,由於REITs具有配息特色,也常被當成退休理財資產配置規畫時之標準配備。

    過去大家對REITs的既有投資印象多分為:商辦、零售賣場、飯店等,但近幾年隨著全球興起一股未來投資大趨勢,REITs的發展也與未來投資大趨勢結合,邁向新型態REITs投資商機。2018年資料顯示,美國新型態REITs占比已將近50%,這也是為何REITs僅管不是近年的新金融商品,規模仍然高速增長的主因之一。

    一是ESG+REITs:在各國政府和企業日益重視社會永續發展的議題下,未來的綠色革命新經濟,如「綠色能源REITs」也應運而生,這是投資人不可忽視的潛在投資契機。

    二是人口老化+REITs:根據全球領先房地產服務商Savills(第一太平戴維斯)研究統計,歐洲養老住宅投資目前處於快速成長階段,2019年投資金額是2008年的七倍,且投資增速並未見放緩。而年輕的千禧世代因生活型態不同,所衍生出來的co-working、co-living、共享經濟、網購商機等,所衍生出來的倉儲、物流等新型態REITs也逐漸加溫。

    三是5G+REITs:5G發展初期的基礎建設,便是「資料儲存」和「數據傳輸」,也因為新科技的推陳出新,帶起了商業不動產中,「數據中心」(Data Center)和「電塔」(Tower)的需求明顯增加。

    台灣在2004年有第一檔REITs上市掛牌後,2007年投信業者發行REITs基金受到投資人青睞,未來若台灣主管機關在相關法規上能不斷創新突破,不僅將能成為退休理財規畫之重要投資工具,也將有機會推動REITs與相關金融商品啟動新一波成長,值得期待。

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    內容試閱

    不動產市場規模比想像中大很多

    若問全球市值規模最大的資產是什麼?股票嗎?債券嗎?都不是,答案是不動產,占比超過50%。

    儘管不動產市場規模如此龐大,卻因資產具備一定的特殊性和流動性不佳等問題,在金融市場中交易並不活絡,然而,「資產證券化」就能在此發揮最大效用。

    不動產投資信託制度的創立正是為不動產市場開啟一扇窗——將不動產資產證券化後發行至公開交易所,不僅為一般投資人開創投資不動產的最佳管道,更帶動不動產持有者出現專業法人化趨勢的重要基石。甚至,在發展最成熟的美國REITs市場上,商業不動產已經成為除了股票、債券兩大資產別以外的第三類重要的資產(占比16%)。目前有許多國家正積極發展REITs制度,未來的REITs市場的潛在成長值得期待。

    兩個理由,資產配置少不了REITs

    如前所述,投資市場並不是只有股票和債券,還包括REITs。為何要特別註明說還有REITs產品可以投資?光投資在股票和債券不夠嗎?其實,不是夠不夠的問題,而是可惜了。畢竟,有誰會眼睜睜看著金雞母飛走,應該老早都帶回家抱著睡了吧!?

    REITs被喻為金雞母一點也不為過,因為將REITs納入投資組合可以提高勝率、降低波動,可說是最佳配置型投資產品。雖是配置型產品,但不代表它不被需要,而是投資人若想追求更好投資組合時,REITs正是必要的投資元件之一。

    理由1 提高投組勝率

    如果回測過去40年投資組合配置0%~50%的REITs部位,可以發現,五年平均年化報酬率的勝率從80%提升至95%,意即若以五年為一單位,任一投資區間投資組合獲取正報酬率的機率竟然高達95%。不過,REITs的投資比重並不一定是愈高愈好。當配置25%REITs部位時,投資組合勝率依然可以有效提升,再者,投資組合年化報酬率優於10%的機率也同步提高。對比配置50%REITs部位,投資組合勝率當然顯著地提升許多,但是投資組合年化報酬率優於10%的機率卻下降,可見投資組合勝率和年化報酬率之間必須有所取捨。投資人可以依據自己偏好的投資組合特性做配置。

    理由2 降低投組波動度

    或許有投資人會問:「如果REITs那麼好,那我的投資組合就提高REITs比率就好囉?」其實未必!請看圖3的分析。在過去40年的任何情境下,投組B(50%全球股市指數+25%美債指數+25%不動產指數)可以有效降低投資組合的年化波動度,反而不是投組C(50%全球股市指數+50%不動產指數)。

    因此,配置越多的REITs能提升勝率嗎?不見得!實務上來說,投資組合REITs配置的最適化比例建議為20%~25%。

    除此之外,如果觀察2018年2月~2020年2月不同REITs權重的投資組合年化最大回檔(Max. Drawdown),從-9.1%(配置0%REITs)改善至-7.8%(配置20%REITs)來看,就會知道:適量地將REITs納入投資組合中,可望強化投資組合績效,進而提高報酬率、降低風險。

    總之,不論是從資產配置觀點,或是不動產未來發展趨勢,REITs絕對是大家安排人生投資組合的必配產品,也是所有投資人都應該知道的投資常識。

    Tips:不必真的買房,REITs也能投資房地產
    「有土斯有財」的傳統觀念深植台灣人民心中,但對上班族而言,似乎是遙不可及的夢想。以前若要投資不動產,只能「直接購買」或是透過「投資房地產相關類股」。問題是,直接投資不動產,不但金額龐大還得透過仲介,且手續繁瑣、變現性不佳。如今REITs推出後,可在集中市場掛牌交易,方式與一般股票相同,流動性佳,是讓小額投資人參與商業不動產的投資機會。

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